10 % pradinis įnašas: kodėl ne visi gauna 90 % būsto finansavimą?

Informacija atnaujinta 2026 m. rugsėjo 7 d.

Praėjo kiek daugiau nei mėnuo nuo tada, kai Lietuvos bankas pakeitė Atsakingojo skolinimo nuostatus. Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. daliai pirmą būstą perkančių žmonių minimalus pradinis įnašas sumažėjo nuo 15 iki 10 procentų.

Žodis „minimalus“ čia yra pats svarbiausias. Tik kažkodėl viešose antraštėse jis skambėjo gerokai tyliau nei skaičius 10.

Todėl nemažai žmonių išgirdo labai paprastą žinutę: jeigu perku pirmą būstą ir turiu 10% jo kainos, bankas finansuos likusius 90%.

Teoriškai – gali.

Praktiškai – neprivalo.

Lietuvos bankas sumažino mažiausią leidžiamą pradinį įnašą, tačiau neįpareigojo komercinių bankų kiekvienam reikalavimus atitinkančiam žmogui suteikti maksimalų 90% finansavimą. Bankas ir toliau vertina dvi atskiras rizikas:

1. ar tu pajėgsi grąžinti paskolą;
2. ar perkamas turtas bankui yra pakankamai tinkamas užstatas.

Todėl gali atikti taisykles, turėti 10% būsto kainos ir vis tiek išgirsti: „Reikės 15, 20 ar net daugiau procentų nuosavų lėšų.“

Blogai veikia naujoji tvarka? Ne visai. Ji atvėrė galimybę gauti didesnį finansavimą, bet galimybė ir garantija – du labai skirtingi dalykai. Kaip dažnai nutinka finansuose, teorija telpa į vieną sakinį, o praktikai prireikia viso straipsnio.

Straipsnis trumpai

• 10 % pradinis įnašas taikomas tik nustatytas pirmojo būsto pirkėjo sąlygas atitinkantiems asmenims.
• Net ir atitikus sąlygas bankas neprivalo finansuoti 90 % būsto vertės ar kainos.
• Bankas atskirai vertina pajamas, jų tvarumą, kitus įsipareigojimus, kredito istoriją, taupymo įpročius ir šeimos išlaidas.
• Vertinamas ir pats turtas: jo paskirtis, vieta, būklė, statybos baigtumas, energinis efektyvumas ir galimybė jį parduoti.
• Maksimalus finansavimas skaičiuojamas nuo mažesnės sumos – pirkimo kainos arba turto vertintojo nustatytos vertės.
• Skirtingi bankai tą patį klientą ir tą patį būstą gali įvertinti nevienodai.
• 10 % yra teisinis minimumas, o ne saugus visas būsto pirkimo biudžetas.
• Mano praktinis patarimas – planuoti bent 17 % būsto pirkimo fondą ir atskirą finansinį rezervą.

Kam apskritai gali būti taikomas 10 % pradinis įnašas?

Pirmiausia reikia atskirti du klausimus: ar pagal Atsakingojo skolinimo nuostatus tu gali pretenduoti į 10% pradinio įnašo ir ar konkretus bankas sutiks tau pasiūlyti 90% finansavimą.

Tai nėra tas pats.

Pagal nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. galiojančią tvarką 10% pradinis įnašas gali būti taikomas, kai:

• sudarai pirmąją savo gyvenime kredito sutartį gyvenamosios paskirties nekilnojamajam turtui įsigyti arba statyti;
• šiuo metu neturi jokio tau nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto;
• jokio nekilnojamojo turto neturėjai ir per pastaruosius penkerius metus;
• jeigu paskolą imi su bendraskoliu, visas šias sąlygas atitinka ir jis.

Čia gali sutrukdyti ne tik butas ar namas. Turėtas žemės sklypas, garažas, sodo namas, komercinės patalpos ar net paveldėta nekilnojamojo turto dalis taip pat gali reikšti, kad 10% taisyklė tau negalios.

Jeigu nori tiksliai suprasti, kada taikoma 10, 15 ar 30 % riba, perskaityk mano ankstesnį straipsnį „Pradinis įnašas būstui 2026: 10, 15 ar 30 %?“.

Svarbu: jeigu neatitinki 10% sąlygų, tai dar nereiškia, kad automatiškai reikės 30%. Pirmai būsto paskolai, kai jau turi arba per pastaruosius penkerius metus turėjai nekilnojamojo turto, įprastas minimalus reikalavimas išlieka 15%. 30% taisyklė daugiausia siejama su antra ar paskesne būsto paskola, tačiau ir čia yra išimčių.

Lietuvos bankas leido. Bet ar tavo bankas privalo?

Ne.

Atsakingojo skolinimo nuostatai nustato ribas, kurių kredito davėjas negali peržengti. Tačiau jie nenustato, kad bankas privalo suteikti didžiausią leidžiamą paskolą kiekvienam, kuris formaliai atitinka kriterijus.

Paprasčiau tariant, Lietuvos banko pozicija: „Tokį finansavimą suteikti galima.“ Tačiau LB neteigia: „Tokį finansavimą suteikti privaloma.“

Ir čia prasideda ta vieta, kur teorija susitinka su banko rizikos vertinimo metodika.

2026 m. rugsėjo pradžioje net viešai skelbiamos bankų sąlygos nėra vienodos. Vieni bankai nurodo finansavimą iki 90%, kiti 10% įnašą įvardija kaip išimtinį atvejį, o dar kiti savo standartinį pasiūlymą vis dar pradeda nuo 15% įnašo.

Tai nereiškia, kad vienas bankas laikosi Lietuvos banko nuostatų, o kitas – ne. Tai reiškia, kad 90% yra didžiausia galima riba tinkamam klientui ir tinkamam turtui, o ne vienodas rinkos standartas.

Kodėl bankas gali nefinansuoti 90%?

1. Pajamų neužtenka didesnei paskolai

Mažesnis pradinis įnašas reiškia didesnę paskolos sumą. Didesnė paskola reiškia didesnę mėnesio įmoką. O nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. bankas turi tikrinti, kad bendra paskolų įmokų suma neviršytų 50% tvarių pajamų, skaičiuojant su ne mažesne kaip 6% palūkanų norma.

Taigi 10% pradinis įnašas sumažino sumą, kurią reikia turėti šiandien, bet nepadidino tavo atlyginimo rytoj.

Pavyzdžiui, perkant 200 000 eurų vertės būstą ir skolinantis 30 metų:

Pradinis įnašas	Paskolos suma	Apytikslė įmoka, skaičiuojant su 6 % palūkanomis
10 % – 20 000 €	180 000 €	apie 1 079 € per mėnesį
15 % – 30 000 €	170 000 €	apie 1 019 € per mėnesį

Tai nėra būsimos faktinės įmokos prognozė. Tai paprastas pavyzdys, parodantis, kad papildomi 10 000 eurų paskolos gali tapti ta riba, dėl kurios žmogus nebeatitinka banko mokumo skaičiavimo.

Be to, 50% yra didžiausia leidžiama riba, o ne pažadas, kad bankas būtinai leis pusę pajamų skirti paskoloms. Kredito davėjas dar vertina namų ūkio dydį, išlaikytinius ir būtinąsias gyvenimo išlaidas.

2. Pajamos yra geros, bet bankui nepakankamai tvarios

Du žmonės gali į sąskaitą kas mėnesį gauti tokią pačią sumą, tačiau bankas jų pajamas gali įvertinti skirtingai.

Svarbu ne tik kiek uždirbi, bet ir:

• kiek laiko gauni tokias pajamas;
• ar darbe pasibaigė bandomasis laikotarpis;
• kokią pajamų dalį sudaro kintami priedai ir premijos;
• ar dirbi pagal darbo sutartį, individualią veiklą, verslo liudijimą ar gauni pajamas iš savo įmonės;
• ar pajamos gaunamos eurais ir Lietuvoje;
• ar dabartinis pajamų lygis, banko vertinimu, tikėtina išliks ateityje.

Pagal bendrąsias taisykles vertinama bent 6 mėnesių tvarių pajamų istorija, tačiau bankas gali prašyti ilgesnio laikotarpio ir dalies kintamų pajamų apskritai neįtraukti. Taigi didelės pajamos dar nebūtinai reiškia kad bankai vertins jas 100% tvariomis pajamomis.

3. Turi kitų finansinių įsipareigojimų

Automobilio lizingas, vartojimo paskola, pirkimas išsimokėtinai, kredito kortelės limitas, laidavimas už kito žmogaus paskolą – visa tai gali mažinti būsto paskolos sumą.

Žmogui atrodo: „Kredito kortele beveik nesinaudoju.“ Bankas mato suteiktą galimybę bet kada pasiskolinti.

Žmogui atrodo: „Už automobilį liko mokėti tik metus.“ Bankas mato šiandien egzistuojančią mėnesio įmoką.

Todėl kartais problema būna ne pradinis įnašas, o keli didesni arba nedideli įsipareigojimai, kurie kartu sumažina skolinimosi galimybes daugiau, nei žmogus tikėjosi.

4. Kredito istorija nėra nepriekaištinga

10% taisyklė nepanaikina ankstesnių vėlavimų, greitųjų kreditų istorijos ar neįvykdytų įsipareigojimų.

Vienas senas pavėlavimas nebūtinai užkirs kelią būsto paskolai. Tačiau kuo didesnės rizikos prašai banko – o 90% finansavimas bankui reiškia mažesnę nuosavų lėšų pagalvę – tuo svarbesnis tampa bendras kliento finansinio elgesio vaizdas.

5. Bankas nemato tavo gebėjimo kaupti

Pradinis įnašas bankui yra ne tik pinigų suma. Jis gali būti ir įrodymas, kad žmogus sugeba planuoti savo finansus, reguliariai atsidėti ir ne viską išleisti iki kito atlyginimo.

Jeigu 10% atsirado sąskaitoje vakar kaip artimųjų dovana, o kliento biudžete kiekvieną mėnesį nelieka laisvų pinigų, formali pradinio įnašo sąlyga gali būti įvykdyta. Tačiau klausimas, kaip bus mokama 25 ar 30 metų paskola, niekur nedingsta.

Dovana pradiniam įnašui savaime nėra blogai ir gali būti visiškai teisėtas lėšų šaltinis. Tiesiog ji nepakeičia pajamų tvarumo ir realaus gebėjimo mokėti būsimą įmoką.

6. Perkamas turtas bankui atrodo per rizikingas

Bankas vertina ne tik žmogų. Jis vertina ir būstą, kuris taps paskolos užstatu.

Palankiau paprastai vertinamas būstas ne tik atitinkantis žemiau išvardintus punktus, bet ir jeigu tas būstas statomas patikimo NT vystytojo, kas savaime sumažina būstų pasirinkimą.
Bankams svarbu:

• gyvenamosios paskirties ir teisiškai tvarkingas turtas;
• būstas paklausioje, lengvai palyginamoje vietoje;
• geros būklės arba kokybiškai baigtas objektas;
• aukštesnės energinės klasės naujesnis būstas;
• turtas, kurį prireikus būtų galima parduoti be didelės nuolaidos ir ilgo laukimo.

Didesnio finansavimo gali nesitikitėti, jeigu būstas:

• labai senos ar prastos būklės statybos;
• nebaigto, neįregistruoto arba neaiškios teisinės būklės objekto;
• negyvenamosios paskirties patalpų, nors skelbime jos ir vadinamos „butu“ ar „loftu“;
• sodo namo, sodybos ar būsto mažoje, mažiau likvidžioje vietovėje;
• nestandartinio, sunkiai palyginamo turto;
• objekto, kurio kaina, banko vertinimu, neatitinka rinkos.

Žinomas vystytojas, gera projekto reputacija, patraukli vieta ir energinis efektyvumas gali padidinti galimybę gauti geresnes sąlygas. Tačiau bankas nefinansuoja būsimo kainos augimo pažado. Jam svarbi šiandien pagrindžiama vertė ir galimybė turtą realizuoti, jeigu paskola nebūtų mokama.

7. Turto vertinimas yra mažesnis už sutartą kainą

Tai viena dažniausiai pamirštamų priežasčių, kodėl žmogui realiai neužtenka 10% pirkimo kainos.

Maksimali paskolos suma skaičiuojama nuo mažesnės iš dviejų sumų:

• sutartos būsto pirkimo kainos;
• nepriklausomo turto vertintojo nustatytos rinkos vertės.

Tarkime, už būstą susitari mokėti 180 000 eurų, tačiau vertintojas nustato 170 000 eurų rinkos vertę.

Net jeigu bankas taiko maksimalų 90% finansavimą, jis skolins ne daugiau kaip 153 000 eurų, nes 90% skaičiuos nuo 170 000 eurų.

Tau reikės sumokėti 27 000 eurų savo lėšomis. Tai yra 15% faktinės pirkimo kainos, nors bankas formaliai finansuoja visus leidžiamus 90% įvertintos turto vertės.

Jeigu nori geriau suprasti, nuo ko skaičiuojamas pradinis įnašas ir kokios lėšos jam tinka, skaityk straipsnį „Kas yra pradinis įnašas būstui ir kiek jo reikia?“.

8. Konkretus bankas turi savo rizikos ribas

Skirtingi bankai tam pačiam klientui gali pasiūlyti:

• skirtingą maksimalią paskolos sumą;
• skirtingą pradinį įnašą;
• skirtingą maržą;
• skirtingą paskolos terminą;
• papildomas sąlygas, kurias reikės įvykdyti iki paskolos išmokėjimo.

Todėl vieno banko atsakymas nėra visos rinkos atsakymas.

Kartais vienas kredito davėjas sutinka finansuoti 90%, bet pasiūlo didesnę maržą. Kitas finansuoja 85%, tačiau palūkanų sąlygos būna geresnės. Trečias to paties turto apskritai nenori finansuoti.

Svarbu lyginti ne vien tai, kuris bankas paskolina daugiau. Reikia vertinti visą pasiūlymą ir jo kainą per pasirinktą laikotarpį.

Ką iš tikrųjų rodo žmonių patirtys forumuose?

Praėjus vos mėnesiui po taisyklių įsigaliojimo dar nėra pakankamai viešų duomenų, kad būtų galima sąžiningai pasakyti, kokia dalis pirmojo būsto pirkėjų jau gavo 90% finansavimą. Forumų įrašai nėra statistika, o naujausiose diskusijose žmonės vis dar dažniau klausia, ar bankas privalo taikyti 10%, nei dalijasi jau užbaigtais sandoriais.

Tačiau viešose žmonių patirtyse labai aiškiai kartojasi vienas dalykas: skirtingų bankų vertinimai skiriasi.

Tas pats žmogus iš vieno banko gali gauti mažesnę maksimalią paskolos sumą ir mažesnę maržą, o iš kito – didesnę paskolą, bet brangesnį pasiūlymą. Diskusijose apie senesnės statybos būstą vieni pirkėjai pasakoja gavę įprastą finansavimą, kiti – kad konkretus bankas paprašė didesnio pradinio įnašo.

Tai neįrodo, kad visi bankai sąmoningai vengia 90% finansavimo. Bet labai gerai parodo, kodėl neverta planuoti viso pirkimo proceso pagal internete rastą nuomonę.

Kas turi daugiausia galimybių gauti 90 % finansavimą?

Didžiausia tikimybė gauti maksimalų finansavimą yra tada, kai bankui vienu metu pateikiamas finansiškai stiprus klientas ir patrauklus turtas.

Kliento pusėje tai dažniausiai reiškia:

• pakankamas ir stabilias pajamas;
• nedidelius kitus įsipareigojimus arba jų nebuvimas;
• tvarkingą kredito istoriją;
• aiškią nuosavų lėšų kilmę;
• matomą gebėjimą taupyti;
• finansinį rezervą, kuris lieka ir po būsto įsigijimo.

Turto pusėje:

• aiški gyvenamoji paskirtis;
• tvarkingi dokumentai;
• gera techninė būklė ir statybos baigtumas;
• likvidi vieta;
• rinką atitinkanti pirkimo kaina;
• pakankama vertintojo nustatyta vertė

Ką daryti, jeigu bankas prašo ne 10, o 15 ar 20%?

Pirmiausia išsiaiškink, kas lėmė tokį sprendimą. Priežastis gali būti tavo finansinė situacija, pats turtas arba abiejų šių dalykų derinys.

Tuomet:

1. Kreipkis ne į vieną banką. Vieno banko „ne“ dar nereiškia, kad tokį patį sprendimą priims visi.
2. Nelygink tik maržos. Įvertink siūlomą paskolos sumą, įnašą, terminą, papildomas sąlygas ir visą paskolos kainą.
3. Prieš mokėdamas negrąžinamą rezervacijos mokestį gauk preliminarų finansinių galimybių vertinimą. Gražus butas nepagerins tavo kreditingumo vien todėl, kad jau spėjai jį rezervuoti.
4. Įsivertink turto vertinimo riziką. Jeigu kaina atrodo aukšta net tau, vertintojas nebūtinai bus optimistiškesnis.
5. Susitvarkyk smulkius įsipareigojimus ir kredito limitus. Kartais keli maži mėnesiniai mokėjimai kainuoja dalį galimos būsto paskolos.
6. Neskubėk ir turėk alternatyvą. Didesnis pradinis įnašas, pigesnis būstas ar kitas objektas gali būti finansiškai geresnis sprendimas nei bandymas bet kokia kaina išspausti maksimalų finansavimą.

Kodėl patariu planuoti ne 10 %, o bent 17 %?

10% yra minimali teorinė įėjimo suma. Ji neapima visko, ko gali prireikti realiame būsto pirkimo procese.

Net jeigu bankas sutinka finansuoti 90%, dar gali tekti mokėti už:

• turto vertinimą;
• notarą, hipotekos ir nuosavybės registravimą;
• banko sutarties ar kitus su finansavimu susijusius mokesčius;
• turto draudimą;
• techninę būsto patikrą;
• remontą, įrengimą, baldus ir buitinę techniką;
• skirtumą, jeigu turto vertė bus mažesnė už pirkimo kainą.

Todėl mano praktinis orientyras yra ne 10% pradinis įnašas, o bent 17% dydžio būsto pirkimo fondas. Tai nėra naujas banko reikalavimas ir nėra garantija, kad šios sumos pakaks kiekvienam būstui. Tai realesnis atspirties taškas, kuris palieka daugiau pasirinkimo ir mažina riziką, kad visas planas sugrius dėl kelių tūkstančių eurų trūkumo.

Dar svarbiau – pradinis įnašas neturėtų būti paskutiniai tavo pinigai. Po sandorio turi likti atskiras finansinis rezervas.

Kaip apskaičiuoti savo tikslą, kokias papildomas išlaidas įtraukti ir kaip susidaryti realų kaupimo planą, išsamiai parodau elektroniniame vadove „Kaip sukaupti pradiniam įnašui būstui“. Jeigu nenori pats aiškintis, kodėl bankai tą pačią situaciją mato skirtingai, perskaityk kaip finansų konsultantas gali padėti perkant būstą su paskola.

Teorija suteikė galimybę. Praktiškai vis tiek reikia pasiruošti

10% pradinis įnašas yra geras pokytis tiems, kuriems iki būsto trūko būtent kelių tūkstančių eurų, o pajamos leidžia saugiai mokėti didesnę paskolą.

Tačiau tai nebus taikoma automatiškai visiems.

Bankas vis dar vertins tavo pajamas, įsipareigojimus, kredito istoriją, finansinę drausmę ir perkamą turtą. Kitaip tariant, taisyklė tapo švelnesnė, bet banko vadybininkai išlieka atsargūs.

Jeigu nori suprasti, kiek nuosavų lėšų reikės būtent tavo situacijoje, kokią paskolos sumą realiai gali gauti ir kaip tavo pasirinktą būstą vertins skirtingi bankai, registruokis individualiai konsultacijai.

O jeigu nori ne tik įvertinimo, bet ir pagalbos teikiant paraiškas, lyginant pasiūlymus bei derantis su bankais, gali rinktis mano atstovavimo bankuose paslaugą.

Nes 10% gražiai atrodo teorijoje. Būsto pirkime svarbu jau ne teorija, o tai, kaip gyvensi praktiškai su paskola ir džiaugsme ir varge.